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今年逆势上涨超12% 公募REITs还能追吗

投资项目平台 2022-02-24 13:28

  作者: 徐宇

  2022年开年以来各类资产大多表现不佳,但公募REITs却堪称“一枝独秀”。通联数据显示,截至2月22日收盘,上市的12只公募REITs产品年初以来逆势上涨12.05%,收益表现远远高出其他资产。

  国盛证券分析师杨业伟表示,从底层资产来看,今年以来,11只基础设施公募REITs中,收益最高的是污染治理类,其次是产业园、仓储物流类,最低的是高速公路类别,今年来二级市场涨幅分别为26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。

  今年之前,11只基础设施公募REITs表现出“小盘效应(小盘比大盘的收益率高)”。进入今年,这一现象有所变化,流通规模中等的产品表现更好,但整体仍呈现规模越大涨幅越低的情况。

  多只公募REITs大涨后

  提示溢价风险

  2022年开年以来,股票市场表现不佳,债券市场先涨后跌,目前和年初水平相差不大。

  在各类资产表现低迷时,公募REITs却表现十分突出。截至2月18日收盘,今年以来,各类股指出现不同程度的跌幅,只有10年期国债指数小幅上涨0.18%。

  同期,公募REITs却以19.66%的收益率,远远高出其他类资产,表现异常突出也引来了众多关注。第一批上市的公募REITs,均实现了大幅度的上涨,平均涨幅20.20%。其中,富国首创水务封闭式REIT(508006)涨幅最大,达38.08%;沪杭甬杭徽REIT(508001)涨幅最低,为4.49%。

  为何年初以来

  公募REITs表现优异?

  杨业伟认为,公募REITs兼具债性和股性,防御性质高,而且基建主体符合当前稳增长概念,因此年初以来获得资金追捧。

  需要注意的是,由于开年涨幅较大、交易频繁,多家基金公司发布溢价风险提示并在盘中实施停牌,提醒投资者密切注意投资风险。

  2月14日盘前,建信中关村(000931)REIT(508099)、博时蛇口产园REIT(180101)、华安张江光大REIT(508000)三只公募REITs齐发公告称,早盘9点30分至10点30分停牌1小时。

  2月12日,中航首钢绿能REIT(180801)也发布溢价风险提示称,2月11日该产品二级市场收盘价为19.066元/份,相较发行价13.38元/份出现较大幅度溢价,提醒投资者密切关注二级市场交易价格,注意投资风险。

  在停牌和交易风险提示公告中,各只基金均提及公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的,产品相较于发行价累计涨幅较高,随着交易价格的大幅上涨,净现金流分派率也将显着下降。

  REITs项目

  仍存风险

  除了溢价风险,REITs产品仍存在政策、疫情等方面的风险。

  疫情、宏观政策等因素,就对一些产业园项目租金收入产生一定影响。除博时招商蛇口(001979)产业园租金收入占比较发行时小有上升(87.64%至88.43%)外,华安张江光大园(81.60%至79.52%)、东吴苏州工业园区(76.80%至75.10%)的租金收入占比均有下降。底层项目的出租率和租金也较发售时有一定变化。

  从风险角度看,近期产生影响较大的是疫情及政策风险。博时招商蛇口产业园REIT在三季度报中提及,由于不及预期的续约状况和租金欠缴情况,园区出租率也出现小幅下滑,应密切关注后续疫情及地方政策等带来的可能影响。

  一名私募基金经理对记者分析道,REITs项目价格上涨过高,会导致分红收益被稀释,投资者实际的净现金流分派率降低,无法实现预期投资目标。

  但从风险收益比来看,REITs的性价比还是明显好于权益板块。表现在各版块REITs的夏普比率都明显好于同行业股票指数,最大回撤低于股票指数。结构上,从REITs板块分类来看,夏普比率:生态环保REITs>仓储物流REITs>产业园REITs >高速公路REITs。

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